Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde İcra Yolu İle Kiralananın Tahliyesi

• Kira Borcunun Vadesinde Ödenmemesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve ilgili mevzuat uyarınca, kiracının vadesi gelmiş kira borcunu ödememesi halinde, kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve kiralananın tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır.

Kira borcunun vadesi taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde belirli bir gün olarak kararlaştırılabilmektedir. Kira sözleşmesinde, kira borcunun vadesi belirli bir gün olarak kararlaştırılmamış ve yalnızca “peşin” ifadesi yer alıyorsa, bundan her ayın kira bedelinin, ilgili ayın ilk üç günü içinde ödenmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Buna karşılık, kira sözleşmesinde ödeme gününe ilişkin açık bir hüküm bulunmuyor ise, kiracı kira bedelini ilgili ayın en geç son günü mesai bitimine kadar ödemekle yükümlüdür.

Kiraya verenin, kiracı aleyhine temerrüt olgusundan yararlanabilmesi için kira borcunun taraflar arasında kararlaştırılan veya mevcut koşullara göre muaccel olacağı vadesinde ödenmemesi gerekmektedir.

Vadesinde ifa edilmiş bir kira borcu nedeniyle kiraya verenin, kiracının kiralanandan tahliyesini talep etme hakkı bulunmamaktadır. Kira hukuku kapsamında, özellikle Muğla ve Menteşe’de faaliyet gösteren avukatlar tarafından sıkça karşılaşılan bu durumda, kiraya verenin başvurabileceği temel hukuki yollar aşağıda özetlenmiştir.

• Tahliye Talepli İcra Takibi Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kira bedelini vadesinde ödemeyen kiracıya karşı başvurulabilecek en hızlı ve etkili tahliye yöntemlerinden biri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 269 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmasıdır. Bu yöntem, uygulamada dava yoluna kıyasla daha pratik ve hızlı sonuç verdiği için en çok tercih edilen tahliye yollarından biridir.

Kiracının vadesinde kira borcunu ödememesi halinde kiraya veren kira borcundan kaynaklı olarak kiracı aleyhine tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilmektedir. Kiraya verenin, tahliye talepli icra takibi başlatırken özellikle takip talebinde tahliye istemini açıkça belirtmesi gerekmektedir. Başlatılan konut ve Çatılı işyeri kiralarında ilamsız tahliye talepli icra takibi kapsamında, kiracıya ödeme emri gönderilir ve bu ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren:

7 gün içinde kiracı takibe itiraz edebilir.

30 gün içinde ise, takibe konu edilen kira borcunun tamamını veya bir kısmını ödeyerek, borcunun ödeme yaptığı kısmından kurtulabilir. Tahliye yoluyla ilamsız takipte gönderilen ödeme emri tahliye talebi de içerdiğinden borçlu kiracıya gönderilen bir ihtar hükmünde olup bu husus sürelerin başlaması açısından önem arz etmektedir.

Kiracı, yasal 7 günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ve tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde icra takibine konu kira borcunu ödemezse, kiraya verenin icra hukuk mahkemesine başvurusu üzerine icra müdürlüğü aracılığıyla kiralananın tahliyesi sağlanabilir.

Kiracının, ödeme emrine yasal süresi içerisinde itiraz etmesi veya takip talebine konu kira borcunun tamamını ödemesi halinde farklı hukuki yollar öngörülmüştür.

Uzman bir kira hukuku avukatının desteği ile dava sürecinin hazırlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların ve geri dönülmez hak kayıplarının önüne geçer. Muğla ili gibi kira bedelinin yüksek olduğu bölgelerde, kira borcunun ödenmemesi uzun vadede kişileri zarara uğratabilmektedir. Bu nedenle uzman kişilerden bilgi edinmek sürecin yönetimi bakımından daha sağlıklı olacaktır.