KİRACININ SADECE EVİ BOŞALTMASI YETMEZ; ANAHTARI TESLİM ETME GEREKLİLİĞİ

KİRA HUKUKUNDA ANAHTAR TESLİMİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ VE İSPATI

Kira hukukunda, kiraya verenin olduğu kadar kiracının da önemli yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ermesi için yalnızca kiralananı tahliye etmesi yeterli değildir. Kiracı, taşınmazı boşalttıktan sonra anahtarı da usulüne uygun biçimde kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.

Anahtarın kiraya verene teslim edilmediği durumlarda kiracının kira ödeme borcu aynı şekilde devam eder. Anahtar teslimi, kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından hukuki sonuç doğuran bir işlemdir ve bu teslimin gerektiği taktirde mecuru tahliye ettiğini iddia eden kiracı tarafından ispat edilmesi gerekir.

Anahtarın usulüne uygun şekilde kiralayana teslim edildiğini ispat yükü kiracıya aittir. Yargıtay içtihatları da bu yönde istikrar kazanmıştır.

1. Anahtarın Kiraya Verene Bizzat Teslimi ve Tutanak Düzenlenmesi

Kiracının, taşınmazı fiilen boşaltması yeterli değildir; anahtarın kiraya verene teslim edilmesi ve bu teslimin yazılı bir tutanakla belgelenmesi gerekir. Anahtar teslim tutanağı, tarafların imzasını taşıması halinde imzalı evrak taşınmazın tutanakta belirtilen tarihte tahliye edildiğine dair delil niteliğindedir ve genellikle tutanak tarihi sözleşmenin sona erme tarihi olarak kabul edilir.

Tutanağın düzenlenmemiş olması halinde, kiracının mecuru tahliye ettiğini ispat etmesi mümkün değildir. Bu nedenle, tahliye gerçekleşmemiş sayılır ve mecur hâlâ kiracının zilyetliğinde kabul edilir. Buna bağlı olarak kira borcu ve yan giderler kiracı açısından devam eder. Bu nedenle, taşınmazında zarar ve ziyan olduğunu iddia eden kiraya verenler bazı durumlarda anahtarı almaktan kaçınmaktadır.

Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınırsa, kiracı tevdi mahalli tayini talebinde bulunabilir, anahtarı notere teslim edebilir veya icra dosyasına tevdi edebilir. Bu yollardan biriyle yapılan teslim, kiracının borcunu sona erdiren hukuki etkiyi doğurur.Her hukuki işlem, niteliğine göre farklı usul ve esaslara tabi olduğundan, bu işlemlerin uygulanması da farklı prosedürler gerektirir.

2. Tevdii Mahalli Tayini Talebi

Kiraya veren anahtarı almak istemezse, kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak tevdii mahalli tayini talebinde bulunabilir. Bu işlem, kiracının borcunu ifa etmek istemesine rağmen karşı tarafın kabulden kaçındığı durumlarda, ifanın geçerli sayılmasını sağlayan yasal bir güvence mekanizmasıdır.

Mahkeme, anahtarların teslim edileceği yeri belirler ve kiracı, anahtarları mahkemece tayin edilen tevdii mahalline tutanakla teslim eder. Teslim tutanağı düzenlendikten sonra bu tutanak kiraya verene tebliğ edilir. İşte bu tebliğ tarihi, hukuken anahtar teslim tarihi olarak kabul edilir.

Bu andan itibaren, kiracının kira ödeme borcu sona erer. Kiracı artık kiralananı fiilen teslim etmiş sayılır ve taşınmaz üzerindeki sorumluluğu da sona erer.

3. Notere veya İcra Dosyasına Teslim

Kiraya verenin anahtarları teslim almaktan kaçınması hâlinde, kiracı bakımından kira ilişkisinin fiilen sona erdiğini kanıtlamanın en güvenli yollarından biri anahtarların notere veya icra dosyasına tevdi edilmesidir. Bu yöntem, kiracının borcunu ifa etmek istemesine rağmen kiraya verenin teslimi kabul etmemesi hâlinde devreye giren bir alternatif niteliğindedir.

Bu durumda, anahtarların notere teslim edildiği tarih kira sözleşmesinin sona erme tarihi olarak değerlendirilir. Ancak bu teslim işleminin hukuki sonuç doğurabilmesi için, noter tarafından düzenlenen tutanağın kiraya verene usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi zorunludur. Çünkü kira ilişkisinin sona erme tarihi, sadece anahtarın notere bırakıldığı gün olsa da, kiraya verenin bu teslimden haberdar olması bir zorunluluk olup kira borcu tebliğ tarihine kadar devam eder.

Kiracı açısından noter teslimi, fiili tahliyenin kanıtlanmasında önemli bir güvence sağlasa da, sadece notere teslim tutanağı sunulması yeterli değildir. Tebligatın kiraya verene ulaştığı tarih belirlenmeden, kira ilişkisinin sona erdiği ileri sürülemez. Bu nedenle, noter teslimi yapılırken tebliğ işleminin de mutlaka izlenmesi ve belgelenmesi gerekir.

Diğer yandan, icra dosyasına anahtar teslimi de noter teslimine benzer şekilde sonuç doğurur. Özellikle kiralanan hakkında devam eden bir tahliye veya alacak davası yahut icra takibi bulunuyorsa, anahtarların doğrudan icra dosyasına tutanakla teslim edilmesi mümkündür.

Yargıtay, kararlarında kiracının “taşınmazı boşalttık, kiraya veren görmesine rağmen anahtarı teslim almadı” yönündeki iddiası gibi iddiaları, yasal olarak geçerli bir teslim işlemi oluşturmadığını, anahtarın kiralayana veya onun yetkili temsilcisine hukuken geçerli bir biçimde teslim edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Dolayısıyla, taşınmazın fiilen tahliyesi tek başına kira borcunu ortadan kaldırmaz. Usule uygun yazılı teslim şartı, kira ilişkisinin sona ermesi bakımından olmazsa olmaz bir unsurdur. Anahtar teslim tutanağı, noter veya icra makamı tarafından düzenlenip kiraya verene tebliğ edildiğinde kira ilişkisi sona ermiş sayılır; bu andan itibaren kiracı kira bedelinden ve ortak giderlerden sorumlu tutulamaz.

4. Anahtar Tesliminin İspatı

   
   

En güvenilir ispat yolu, kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan yazılı bir anahtar teslim tutanağı düzenlenmesidir. Bu tutanak, hem taraf iradelerini hem de teslim tarihini açıkça ortaya koyduğu için yazılı delil niteliği taşır.

Bununla birlikte, bazı durumlarda anahtar tesliminin tanık beyanlarıyla ispatı da mümkün olabilir. Ancak bu, istisnai bir durumdur. Tanıkla ispatın geçerli sayılabilmesi için yıllık kira bedelinin, senetle ispat sınırının altında olması ve kiralayanın, tanık dinlenmesine açık rızasının bulunması gerekir. Bunun haricinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun senetle ispat zorunluluğunun istisnaları hükümleri ayrıca uygulanabilecektir.

Aksi hâlde, kiracı anahtar teslimini ancak yazılı delille ispatlayabilir. Nitekim Yargıtay bu husus açıkça belirtilmiştir. Kararlarında, “yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olduğu ve kiralayanın açık muvafakati bulunmadığı hâllerde anahtar tesliminin tanıkla ispat edilemeyeceği” vurgulanmıştır.

5. Yemin Delili

Anahtar teslimine ilişkin ispat güçlüğü yaşanan durumlarda yemin deliline başvurulması da mümkündür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 225 ve devamı maddelerinde düzenlenen yemin delil niteliğindedir.

İspat yükü kendisine düşen taraf, iddiasını yazılı veya başka güçlü delillerle ispat edemediği takdirde, karşı tarafa yemin teklif ederek ilgili vakıayı ispatlayabilir. Yemin teklif edilmesi hâlinde, karşı tarafın yemin etmesi veya yeminden kaçınması, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olur.

Sonuç olarak, anahtar teslimi tahliyenin tamamlanması ve kira ilişkisinin sona ermesi bakımından belirleyici unsurdur. Teslimin yazılı delille veya geçerli yasal yollarla ispat edilememesi, kiracının kira borcu ve ortak gider sorumluluğunun devam etmesine neden olur. Bu nedenle, kiracıların tahliye işlemi sırasında mutlaka yazılı tutanak düzenlemeleri, noter veya mahkeme yoluyla teslim işlemini belgelemeleri ve gerektiğinde yemin deliline başvurabileceklerini bilmeleri önemlidir.